부모가 자녀에게 부동산이나 금전을 무상으로 제공할 때는 반드시 자녀 무상임대 증여세 기준을 확인해야 한다. 자녀에게 좋은 의도로 집을 빌려주거나 돈을 무이자로 빌려주는 경우라도, 세법에서는 이를 ‘이익을 준 것’으로 보아 증여세 과세 대상이 될 수 있다. 이번 글에서는 자녀 무상임대 증여세 기준을 토대로 부동산 무상사용과 금전 무상대여의 정확한 과세 기준을 정리한다.

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🏘 부동산 무상 사용 시 자녀 무상임대 증여세가 발생하는 이유

부모 소유 부동산을 자녀가 무상으로 사용하면 자녀 무상임대 증여세 판단 기준에 따라 ‘무상사용 이익’이 발생한 것으로 본다.

▣ 무상사용 이익 계산식 (현행 세법)

부동산 무상사용 이익 =
부동산 가액 × 기준 임대료율(2%) × 연금현가계수 3.79079(5년)

이 계산 결과, 5년 누적 무상사용 이익이 1억 원 이상이면 자녀 무상임대 증여세 과세 대상이 된다.

▣ 과세 기준 역산

• 5년 누적 1억 원 초과 = 과세

• 역산하면 시가 약 13억 원 전후 부동산부터 증여세 위험 발생

즉,

• 13억 미만 부동산 → 무상 사용해도 자녀 무상임대 증여세 위험 낮음

• 13억 이상 부동산 → 무상사용만으로도 과세 위험

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💵 금전 무이자 대여도 자녀 무상임대 증여세 대상

부동산뿐 아니라, 부모가 자녀에게 돈을 무이자 또는 적정이자율보다 낮은 이자로 빌려주는 경우도
자녀 무상임대 증여세가 적용된다.

▣ 금전 무상 대여 과세 기준

• 무이자로 인해 자녀가 얻은 이익이 연 1천만 원 이상이면 증여세 과세

• 적정이자율(2025년): 4.6%

▣ 기준금액 역산

1천만 원 ÷ 4.6% = 약 2억 1,739만 원

따라서:

• 2억 1,700만 원 이하 무이자 대여 → 과세 없음

• 2억 1,700만 원 초과 무이자 대여 → 증여세 발생

▣ 가족간 금전 대여 시 서류 필수

자녀 무상임대 증여세 판단에서 가장 중요한 요소는 차용증·이자 지급 내역·계좌흐름이다.
이 세 가지가 없으면 대부분 ‘실질적 증여’로 본다.

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📌 자녀 무상임대 증여세를 피하는 실질 절세 전략

1) 부동산은 ‘13억 기준’을 반드시 확인

13억 이하 부동산은 무상 사용해도 세금 부담이 거의 없다.

2) 금전 대여는 ‘2억 1,700만 원’ 기준 유지

초과 시에는 적정 이자율(4.6%) 이상을 반드시 적용해야 한다.

3) 가족 간 금전거래 시 서류 필수

· 차용증
· 상환 스케줄
· 계좌 이체 내역

4) 장기 상속·증여 계획과 함께 설계

자녀 무상임대 증여세는 단기보다 장기 구조가 더 중요하다.

⚠️ 자녀 무상임대 증여세 – 주의사항

• 내용은 2025년 현행 세법 기준이며, 개정 시 과세 기준이 달라질 수 있습니다.

• 기준 임대료율(2%)·연금현가계수 등은 변동될 수 있어 13억 기준은 절대치가 아님입니다.

• 금전 무이자 대여 시 적정이자율(2025: 4.6%) 변동에 따라 과세 기준 금액도 변경됩니다.

• 차용증·상환계획·이자 지급 내역·계좌흐름이 없으면 실질적 증여로 판단될 위험이 큽니다.

• 무상사용·무이자 대여는 자금출처 조사 가능성이 높은 영역입니다.

• 고가 부동산·고액 대여는 전문가 검토가 필요합니다.

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